안녕하세요, 부산사기죄전문변호사 로펌 법무법인 해든입니다.

전세계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 임차인 입장에서는 사기를 당한 것은 아닌지 의심하게 됩니다.

처음에는 곧 반환하겠다고 했지만 계속 날짜를 미루거나, 뒤늦게 해당 주택에 여러 권리관계가 얽혀 있다는 사실을 알게 됐다면 형사고소까지 생각하게 될 수 있는데요.

전세보증금을 반환받지 못했다는 결과만으로 집주인에게 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다.

계약 당시 집주인이 보증금 반환과 관련된 중요한 사실을 속이거나 숨겼는지, 당시 재산상태와 임대차 관계는 어떠했는지, 임차인이 어떤 내용을 믿고 계약을 체결해 보증금을 지급했는지 등을 함께 살펴봐야 합니다.

계약 이후 예상하지 못한 경제적 사정으로 보증금을 돌려주지 못하게 된 경우와, 계약할 때부터 보증금 반환에 영향을 줄 수 있는 중요한 사실을 숨긴 채 돈을 받은 경우를 동일하게 볼 수는 없습니다.

전세보증금미반환사기죄를 검토할 때는 현재 돈을 돌려받지 못하고 있다는 사실에만 머물지 않고, 계약을 체결하고 보증금을 지급했던 당시 상황으로 돌아가 사실관계를 확인하는 것이 중요합니다.

Q1. 전세계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않으면 사기죄인가요?

A. 계약이 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못했다는 사실만으로 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다.

전세계약이 종료됐는데도 집주인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차인 입장에서는 처음부터 속아서 계약한 것은 아닌지 의심할 수 있습니다.

하지만 형사상 사기죄를 판단할 때는 단순히 현재 보증금을 돌려주지 못하고 있다는 결과만 보는 것은 아닌데요.

계약 당시 임대인이 보증금 회수 가능성에 영향을 줄 수 있는 사실을 허위로 설명하거나 숨겼는지, 임차인이 이를 믿고 계약을 체결해 보증금을 지급했는지를 함께 살펴봐야 합니다.

계약을 체결할 당시에는 보증금을 반환할 의사와 능력이 있었지만 이후 경제적 사정이 악화돼 반환하지 못하게 된 경우라면 처음부터 임차인을 속여 보증금을 받은 경우와는 구분할 필요가 있습니다.

반면 계약 당시 이미 보증금 반환이 어려운 상황을 알고 있었음에도 부동산의 권리관계나 채무 상태 등 중요한 내용을 사실과 다르게 설명해 임차인으로부터 보증금을 지급받았다면 사기죄 성립 여부가 문제될 수 있습니다.

전세보증금미반환사기죄에서는 계약이 끝난 현재 집주인에게 돈이 있는지만 따지는 것이 아니라, 임차인이 계약을 결정하고 보증금을 지급할 당시 어떤 설명을 들었고 실제 상황은 어떠했는지를 확인하는 것이 핵심입니다.

Q2. 집주인이 선순위 채무나 다른 임차인을 숨겼다면 사기가 될 수 있나요?

A. 보증금 회수 가능성에 영향을 줄 수 있는 중요한 사실을 허위로 설명하거나 숨긴 경우라면 사기죄 성립 여부를 검토해볼 수 있습니다.

전세계약에서는 주택의 시세만큼이나 기존 권리관계도 중요합니다.

선순위 근저당권이 얼마나 설정되어 있는지, 먼저 입주한 임차인이 있는지, 선순위 임차보증금 규모는 어느 정도인지에 따라 나중에 보증금을 돌려받을 수 있는 범위가 달라질 수 있기 때문인데요.

특히 다가구주택은 하나의 건물에 여러 임차인이 거주하면서도 개별 세대별로 등기가 나뉘어 있지 않아, 임차인이 등기부만 보고 전체 선순위 임차보증금 현황까지 파악하기 어려운 경우가 있습니다.

이러한 상황에서 집주인이 실제 선순위 채무나 다른 임차인의 보증금 규모를 알고 있었음에도 이를 사실과 다르게 설명하거나 중요한 내용을 숨겼다면 문제가 될 수 있습니다.

임차인이 그 설명을 믿고 계약을 체결하고 보증금을 지급했다면, 당시 설명이나 미고지가 계약 여부를 결정하는 데 어떤 영향을 주었는지도 함께 살펴보게 됩니다.

물론 선순위 권리관계가 복잡하거나 보증금 반환이 어려워졌다는 결과만으로 집주인의 사기죄가 바로 성립하는 것은 아닙니다.

계약 당시 집주인이 실제 권리관계를 어느 정도 알고 있었는지, 임차인에게 어떤 정보를 제공했는지, 임차인이 계약 전에 확인할 수 있었던 내용은 무엇이었는지 등 당시 상황을 구체적으로 맞춰봐야 합니다.

전세사기 여부를 판단할 때는 현재 보증금을 돌려받지 못하고 있다는 결과보다, 계약 당시 집주인이 알고 있던 사실과 임차인에게 전달한 내용 사이에 어떤 차이가 있었는지를 먼저 따져보게 됩니다.

Q3. 집값보다 보증금과 빚이 많았다면 바로 전세사기로 볼 수 있나요?

A. 이른바 ‘깡통전세’ 상태였다는 사실만으로 형법상 사기죄가 성립한다고 단정하기는 어렵습니다.

주택의 시세와 담보채무, 선순위 임차보증금 등을 따져봤을 때 새로운 임차인의 보증금을 반환하기 어려운 구조였다면 전세사기 여부를 판단할 때 중요할 수 있습니다.

다만 현재 집값이 보증금보다 낮아졌다는 결과만 놓고 판단할 문제는 아닌데요.

임대차계약을 체결할 당시 주택의 시세는 어느 정도였는지, 근저당권 등 담보가 얼마나 설정되어 있었는지, 선순위 임차보증금은 얼마였는지부터 확인해야 합니다.

계약 당시 임대인이 이러한 권리관계나 보증금 반환에 영향을 줄 수 있는 중요한 사실을 어떻게 설명했는지도 살펴볼 부분입니다.

여러 채의 주택을 보유하면서 새로운 임차인에게 받은 보증금으로 기존 임차인의 보증금을 반환하는 방식이 반복됐다면 개별 주택 한 채만 볼 것이 아니라 전체 임대차 현황과 자금 흐름까지 확인해야 할 수 있고요.

계약 당시에는 보증금을 반환할 수 있는 재산이나 자금 사정이 있었지만 이후 부동산 가격이 크게 하락하거나 경제적 사정이 악화된 경우라면 처음부터 중요한 사실을 속이고 보증금을 받은 사건과는 구별해서 볼 필요가 있습니다.

전세사기 여부를 판단할 때는 ‘집값보다 보증금과 빚이 많다’는 결과만 보는 것이 아니라, 계약 당시 임대인이 어떤 재산상태와 임대차 구조에 있었고 임차인에게 무엇을 설명했는지를 함께 확인해야 합니다.

Q4. 전세사기로 인정되면 집주인은 어느 정도 처벌받나요?

A. 사기죄가 인정된다면 현행 형법상 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다.

전세보증금 사건이라고 해서 별도의 사기죄 법정형이 적용되는 것은 아닙니다.

중요한 것은 보증금을 돌려주지 못했다는 결과 자체가 아니라, 임대차계약 당시 임차인을 속여 보증금을 교부받은 것으로 볼 수 있는지인데요.

계약 당시부터 보증금을 정상적으로 반환할 의사나 능력이 있었는지, 주택의 권리관계나 선순위 보증금 등 중요한 내용을 사실과 다르게 알렸는지 등 구체적인 계약 과정을 살펴보게 됩니다.

피해 규모가 크다면 처벌 범위도 달라질 수 있습니다.

사기 범행으로 취득한 재물이나 재산상 이익의 가액이 5억원 이상 50억원 미만이면 특정경제범죄법에 따라 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역으로 가중될 수 있습니다.

여기서 주의할 점이 있습니다.

여러 임차인에게 반환하지 못한 보증금이 있다는 이유만으로 그 금액 전체를 곧바로 사기 범행의 이득액으로 볼 수 있는 것은 아닙니다.

각 임대차계약에서 사기죄가 성립하는지부터 따져보고, 사기로 취득한 것으로 인정되는 재물이나 재산상 이익의 가액도 구체적으로 산정해야 합니다.

전세사기 사건의 처벌수위는 단순히 반환하지 못한 보증금 총액만으로 정해지는 것이 아니라, 개별 계약의 기망행위와 피해 규모, 범행 방식 등을 함께 놓고 판단하게 됩니다.

Q5. 집주인을 사기죄로 고소하려면 어떤 자료부터 준비해야 하나요?

A. 보증금을 돌려받지 못하고 있다는 사실만 정리하기보다, 계약 당시 어떤 설명을 듣고 보증금을 지급했는지를 확인할 수 있는 자료를 준비하는 것이 중요합니다.

우선 임대차계약서와 등기사항증명서부터 확인해볼 수 있습니다.

계약 당시의 등기 내용과 현재 상태를 비교해보면 근저당권이나 압류 등 권리관계가 계약 전후로 어떻게 달라졌는지 파악하는 데 도움이 되는데요.

공인중개사를 통해 계약했다면 중개대상물 확인·설명서와 당시 전달받은 자료도 함께 살펴보는 편이 좋습니다.

집주인이나 중개인과 주고받은 카카오톡, 문자메시지, 통화녹음 역시 중요한 자료가 될 수 있습니다.

특히 계약 전 보증금 반환 가능성이나 담보채무, 다른 임차인의 존재 등에 관해 질문한 적이 있다면 당시 어떤 설명을 들었는지 확인해볼 필요가 있습니다.

계약금과 잔금, 보증금을 실제로 지급한 계좌이체 내역도 빠뜨리지 않는 것이 좋고요.

이미 경매나 공매가 진행되고 있다면 현재 선순위 권리가 어떻게 형성되어 있는지, 보증금 회수가 어려워진 원인이 무엇인지도 관련 자료를 통해 살펴볼 수 있습니다.

자료를 정리할 때는 계약 전 설명부터 계약 체결과 보증금 지급, 입주, 계약 종료, 반환 요구와 집주인의 답변, 현재 미반환 상황까지 시간순으로 연결해보면 사건의 흐름을 파악하기 수월합니다.

여기서 한 단계 더 확인해야 할 부분이 있습니다.

단순히 보증금을 아직 반환하지 못하고 있다는 사실이 아니라, 집주인이 계약 당시 어떤 사실을 알고 있었는지, 임차인에게 무엇을 사실과 다르게 설명하거나 숨겼는지, 그 내용이 보증금 지급 결정에 어떤 영향을 미쳤는지​입니다.

사기죄 고소를 검토한다면 계약 종료 이후의 미반환 상황에만 초점을 맞추기보다, 계약을 체결하고 보증금을 지급하게 된 과정부터 자료를 맞춰보는 것이 핵심입니다.

전세계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 못하고 있다고 해서 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다.

단순히 자금 사정이 악화되어 반환이 늦어진 것인지, 아니면 계약 당시부터 보증금 반환 가능성에 영향을 줄 수 있는 사실을 숨기거나 사실과 다르게 설명한 것인지에 따라 이야기가 달라질 수 있는데요.

전세보증금미반환사기죄가 의심된다면 계약 당시의 등기부와 임대차계약서, 집주인이 설명했던 내용, 선순위 권리관계와 다른 임차인의 보증금 현황 등 계약 체결 당시 상황을 보여줄 수 있는 자료부터 정리해보는 것이 좋습니다.

특히 현재 보증금을 돌려받지 못하고 있다는 결과만 보기보다, 임대인이 계약 당시 어떤 사실을 알고 있었고 임차인에게 무엇을 설명했는지를 시간순으로 맞춰보는 과정이 필요합니다.

부산사기죄전문변호사 로펌 법무법인 해든은 이러한 자료를 토대로 단순한 보증금 미반환 문제인지, 형사상 사기 혐의를 검토할 만한 정황이 있는지를 살펴보고 형사고소부터 경찰조사 대응까지 사건 단계에 맞춰 조력하고 있습니다.

계약 당시 설명과 실제 권리관계가 달랐거나 보증금 반환과 관련해 의심되는 정황이 있다면, 상대방과의 연락 내용이나 계약 관련 자료를 삭제하지 말고 그대로 보존해두시기 바랍니다.

보증금을 돌려받지 못했다는 결과만으로 사기 여부를 판단하기보다, 계약을 체결하던 시점에 어떤 기망행위가 있었는지를 밝히는 것이 핵심입니다.

감사합니다.