안녕하세요, 부산형사전문변호사 로펌 법무법인 해든입니다.

전세계약은 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우.

처음에는 조금만 기다려 달라고 하더니 어느 순간 연락을 피하고, 새로운 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있다는 말만 반복하기도 하는데요.

이런 상황이 몇 달씩 이어진다면 임차인 입장에서는 자연스럽게 전세사기를 의심하게 됩니다.

“보증금을 안 주는데 바로 형사고소할 수 있는 것 아닌가요?” 라며 상담에서도 많이 물어보시는 부분입니다.

하지만 전세보증금을 돌려주지 않았다는 사실과 형법상 사기죄가 성립한다는 것은 조금 다른 문제입니다.

계약 당시에는 보증금을 반환할 수 있는 상황이었지만 이후 부동산 가격이 크게 떨어졌거나 자금 사정이 악화된 것이라면 민사상 채무불이행으로 다뤄질 가능성이 있기 때문인데요.

처음부터 정상적인 반환이 어려운 상황을 알고 있으면서 중요한 사실을 숨기거나 거짓말을 해 계약을 체결했다면 이야기는 달라집니다.

전세사기 형사고소에서는 현재 집주인에게 돈이 있는지만 보는 것이 아닙니다.

계약할 당시 집주인은 어떤 상황이었는지, 임차인에게 무엇을 설명했고 그 설명을 믿고 보증금을 지급하게 된 것인지​를 함께 살펴봐야 하는데요.

오늘은 전세보증금 미반환이 사기죄로 이어질 수 있는 경우부터 단순 채무불이행과의 차이, 형사고소를 준비할 때 확인해야 할 자료와 실제 보증금 회수 방법까지 살펴보겠습니다.

Q1. 보증금을 못 받으면 전세사기로 고소할 수 있나요?

A. 고소를 검토할 수는 있지만 보증금을 받지 못했다는 사실 하나만으로 사기죄가 인정되는 것은 아닙니다.

사기죄에서는 상대방이 사람을 속이는 행위, 즉 ‘기망행위’가 있었는지가 중요한데요.

전세계약에서는 집주인이 계약 여부를 결정하는 데 중요한 내용을 사실과 다르게 설명하거나 의도적으로 숨겼는지를 확인하게 됩니다.

계약 당시 상당한 선순위 권리가 존재했는데도 안전한 주택인 것처럼 설명했다거나, 기존 임차인들의 보증금 규모를 제대로 알리지 않은 채 계약을 진행한 상황을 생각해볼 수 있습니다.

이미 여러 주택에서 보증금 반환 문제가 발생하고 있었는데도 이를 숨긴 채 새로운 임차인과 계속 계약을 체결했다면 어떨까요?

이런 정황이 확인된다면 계약 당시 집주인에게 정상적으로 보증금을 반환할 의사와 능력이 있었는지 보다 면밀하게 살펴볼 필요가 있습니다.

다만 현재 집주인이 돈이 없다는 이유만으로 계약 당시부터 임차인을 속였다고 볼 수는 없습니다.

계약할 때는 충분한 반환 능력이 있었지만 이후 부동산 가격이 급락하거나 예상하지 못한 경제적 문제가 발생했을 수도 있기 때문입니다.

같은 보증금 미반환이라도 계약 당시 상황에 따라 형사상 사기인지 민사상 채무불이행인지 판단이 달라질 수 있다는 점을 기억하셔야 합니다.

Q2. 전세사기와 단순 보증금 미반환은 무엇이 다른가요?

A. 가장 큰 차이는 계약 당시 임대인의 상황과 의도를 어떻게 볼 수 있느냐에 있습니다.

전세사기 사건에서 집주인이 “처음부터 보증금을 돌려줄 생각이 없었습니다.” 라고 직접 인정하는 경우는 거의 없겠죠.

그래서 실제 사건에서는 계약 전후에 나타난 객관적인 자료와 정황을 통해 당시 상황을 확인하게 됩니다.

해당 주택에 어느 정도의 근저당권 등이 설정되어 있었는지, 선순위 임차인이 존재했는지, 다른 주택에서도 상당한 보증금 반환채무를 부담하고 있었는지 등을 살펴보는 이유입니다.

여러 채의 주택을 보유하면서 신규 임차인의 보증금으로 기존 임차인의 보증금을 돌려주는 구조가 계속되고 있었다면 이 부분도 눈여겨봐야 하는데요.

새로운 보증금이 들어오지 않는 순간 기존 임차인의 돈을 돌려줄 수 없는 구조였다면 계약 당시 임대인이 이러한 위험을 어느 정도 알고 있었는지가 쟁점이 될 수 있습니다.

집주인이 현재 연락을 피한다는 사실도 확인해야 할 정황 중 하나일 수 있는데요, 그렇지만 연락 두절만으로 곧바로 전세사기라고 결론을 내리기는 어렵습니다.

계약 당시부터 보증금 반환이 어려운 상황이었는지, 집주인이 그 사실을 알고 있었는지, 임차인에게는 어떤 설명을 했는지.

전세사기 형사고소에서는 이 세 가지를 연결해서 살펴볼 필요가 있습니다.

Q3. 전세사기 형사고소를 준비하려면 어떤 자료가 필요한가요?

A. 임대차계약서와 송금내역만 준비하는 것으로는 부족할 수 있습니다.

전세사기에서 확인해야 하는 것은 단순히 ‘보증금을 지급했다’는 사실이 아니라 어떤 설명을 믿고 계약하게 됐는지이기 때문인데요.

먼저 임대차계약서와 보증금 계좌이체 내역을 확보해두는 것이 좋고 계약 당시와 현재의 등기사항증명서도 비교해볼 필요가 있습니다.

또한 집주인이나 공인중개사와 주고받은 문자·카카오톡, 부동산 매물 광고, 계약 과정에서 전달받은 자료, 특약사항 등이 남아 있다면 함께 정리해두는 것이 좋습니다.

계약 전 이런 말을 들으신 분들도 있을 겁니다.

“선순위 보증금은 거의 없습니다.” “근저당은 잔금일에 정리할 겁니다.” “이 집은 보증금 반환에 문제가 없습니다.”

당시 이런 설명이 계약을 결정하는 데 영향을 미쳤다면 실제 권리관계와 일치했는지 확인해봐야 합니다.

동일한 임대인에게 보증금을 돌려받지 못한 다른 임차인이 있는지도 사건에 따라 중요한 단서가 될 수 있는데요.

여러 임차인을 상대로 비슷한 설명과 방식의 계약이 반복됐다면 임대인이 당시 어떤 상황을 알고 있었는지 확인하는 자료가 될 가능성이 있습니다.

그래서 고소장 역시 “계약이 끝났는데 집주인이 돈을 주지 않습니다.” 라는 내용에 머물러서는 부족할 수 있는데요.

계약을 어떻게 알게 됐는지부터 어떤 설명을 들었는지, 보증금을 언제 지급했고 이후 어떤 문제가 발생했는지를 시간 순서대로 정리해두는 것이 좋습니다.

Q4. 형사고소하면 보증금도 돌려받을 수 있나요?

A. 이 부분은 반드시 구분해서 생각하셔야 하는데, 형사고소를 했다고 보증금이 자동으로 반환되는 것은 아닙니다.

형사절차는 임대인에게 사기죄가 성립하는지를 수사하고 범죄가 인정되면 그에 대한 형사책임을 묻는 과정입니다.

경찰에 고소장을 제출했다고 해서 수사기관이 집주인의 재산을 대신 받아 피해자의 계좌로 돌려주는 것은 아닌데요.

보증금을 실제로 회수하는 문제는 별도로 준비해야 합니다.

상황에 따라 보증금반환청구소송이나 지급명령 등을 검토할 수 있으며, 임대인이 재산을 처분할 우려가 있다면 가압류와 같은 보전처분이 필요한지도 확인해봐야 합니다.

이미 임차주택에 경매가 진행되고 있다면 확인해야 할 내용은 더 많아집니다.

전입신고와 확정일자는 언제 받았는지, 대항력과 우선변제권을 갖추고 있는지, 선순위 채권은 얼마나 존재하는지 등에 따라 배당받을 수 있는 금액이 달라질 수 있기 때문입니다.

형사고소 결과가 나올 때까지 기다렸다가 보증금 반환을 준비해야 하는 것도 아닙니다.

현재 상황에 맞춰 형사절차와 보증금 회수 절차를 각각 어떻게 진행할 것인지 함께 검토하는 것이 필요합니다.

Q5. 전세사기로 인정되면 처벌수위는 어느 정도인가요?

A. 형법상 사기죄가 인정될 경우 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다.

실제 형량은 피해 규모와 범행 내용에 따라 상당한 차이가 날 수 있는데요.

한 명의 임차인을 상대로 발생한 사건인지, 여러 채의 주택을 이용해 다수의 임차인과 반복적으로 계약한 사건인지부터 내용이 다릅니다.

피해자 수와 편취금액은 어느 정도인지, 범행이 얼마나 오랫동안 이어졌는지, 계획적으로 계약을 반복했는지, 피해 회복이나 합의가 이루어졌는지 등도 함께 고려될 수 있습니다.

피해 규모가 상당히 크다면 「특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률」 적용 여부도 확인해야 합니다.

사기로 취득한 이득액이 5억 원 이상 50억 원 미만인 경우 3년 이상의 유기징역, 50억 원 이상인 경우 무기 또는 5년 이상의 징역이 규정되어 있습니다.

전세사기는 보증금 한 건 자체가 큰 금액인 경우가 많다보니, 여러 임차인을 상대로 범행이 반복됐다면 전체 이득액 역시 상당한 규모가 될 수 있겠죠.

그래서 전세사기 처벌수위를 확인할 때는 내 보증금이 얼마인지뿐만 아니라 동일한 범행으로 인정되는 전체 피해 규모가 어느 정도인지도 함께 확인해야 합니다.

보증금을 못 받았다면 무엇부터 확인해야 할까요?

계약기간은 끝났는데 집주인은 계속 기다려 달라는 말만 하고 있거나, 새로운 세입자가 들어오면 돈을 주겠다는 이야기도 몇 번이나 하고있는 이런 상황이라면 무작정 기다리기 전에 현재 주택의 상태부터 확인해보는 것이 좋습니다.

등기사항증명서에 새로운 근저당권이나 압류가 생기지는 않았는지, 경매가 진행되고 있지는 않은지도 확인해볼 필요가 있는데요.

계약 당시 자료도 다시 꺼내봐야 합니다.

집주인과 공인중개사가 어떤 설명을 했는지, 실제 권리관계와 다른 내용은 없었는지, 다른 임차인에게도 비슷한 문제가 발생하고 있는지를 살펴보는 것이죠.

법무법인 해든은 전세사기 사건에서 보증금을 받지 못했다는 결과만 보고 형사고소 여부를 결정하지 않습니다.

계약 당시 부동산의 권리관계와 임대인의 상황, 임차인에게 이루어진 설명, 보증금 지급 과정 등을 확인해 형사상 사기죄로 다툴 수 있는 사건인지부터 검토하고 있는데요.

보증금 회수 문제도 함께 살펴보며 형사고소가 필요한 상황인지, 보증금반환청구를 진행해야 하는지, 임대인의 재산을 보전할 필요가 있는지에 따라 준비해야 할 절차가 달라질 수 있습니다.

집주인이 계속해서 “조금만 기다려 달라.” “다음 세입자가 들어오면 바로 돌려주겠다.” 고 말하고 있다면 그 약속만 믿고 기다리는 동안 상황이 더 나빠지지는 않는지도 확인해야 합니다.

전세계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하고 있다면 현재 주택의 권리관계와 임대인의 상황부터 확인하고, 형사고소와 보증금 회수 중 어떤 절차가 필요한지 판단해보시기 바랍니다.

감사합니다.